Проблема
В 2012 г. мы сумели добиться, чтобы нам назначили управляющую компанию. Это делали сознательно.
Живем в 2-х этажном доме, а выбора нам фактически не дали, так как ВСЕ 2-х и 3-х этажные дома Самарского района были "отданы" в управление одной компании. При этом наш дом всегда являлся частью одного домовладения, в который всегда входил 5-ти этажный дом и 3 двухэтажных. Из этих малоэтажных домов именно у нас ВСЕ краны прямо физически находятся в подвале соседнего пятиэтажного дома. У нас и № дома литерный, т.е. с буквой "А" - 44"А". Мы -часть домовладения. Но при образовании УК и начале их работы город был поделён не по принципу удобства, а по принципу этажности. Наш дом попал к одной УК, а пятиэтажка - наша "мама"- фактически отошла к другой. Мы пробовали решить проблему полюбовно, готовы были выбрать компанию, которая обслуживает пятиэтажку. Но, конечно, не получилось.
Компания, к которой нас отнесли, подделала даже протокол общего собрания, о том, что мы якобы выбрали её. Но мы доказали на суде, что протокол подделан.
Далее добились, чтобы нам НАЗНАЧИЛИ УК, (воспользовавшись ст. 161 ЖК) так как в наших условиях это казалось разумным. Это было тоже не легко. Но получилось. И хотя это та самая компания, которую мы Не выбирали, но важен был сам факт назначенности, так как при этих условиях мы всегда могли привлекать администрацию в случае сложностей в отношениях с УК.
Прошло 3 года. И теперь срок договорных отношений с назначенной компанией истёк. Мы за 5 месяцев до окончания срока договора письменно уведомили Администрацию о том, что снова НЕ выбираем способ управления домом и просим снова назначить компанию для управления домом.
Это делается путем открытого конкурса. Нас уведомили в ответ на наш запрос о результатах конкурса, что он признан не состоявшимся, так как не подано ни одной заявки.
По правилам проведения открытого конкурса по отбору управл. организации, он проводится повторно через 3 месяца, но!!! с повышением размера платы за содержание и ремонт "как минимум на 10%".(Постановление Правительства РФ № 75 от 06.02.2006 " О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации по управлению многоквартирным домом").
Но Постановление не определяет за чей счёт производится такое повышение тарифа. В нём просто указано, что тариф повышается. Поискав информацию в интернете, я поняла, что такая норма предусмотрена для ветхих домов, которые УК обслуживать не хотят, так как очень это затратно. В этом случае доплата управленцам идёт за счет гор. бюджета.
Но наш дом вполне благополучный (по нашим российским меркам) , точно такой же как и соседняя пятиэтажка. У нас даже обновлен водопровод (добились по решению суда) и новая труба отопления с последней осени. Никаких повышенных трат не требует.
Платить повышенный тариф? Это за что же, наши собственники с этим не согласны, конечно. В Администрации устно заявляют, что повышение будет за наш счёт. Но на каком основании? Есть ли вполне ясная норма? Мы думаем, что таким способом нас заставляют отказаться от самой идеи назначенной УК.
Но мы и держимся за неё только потому, что в случае, когда краны находятся на территории одной УК, а сам дом в управлении другой, то к сожалению возникают случаи когда ни одна из них не хочет решать проблемы срочного ремонта и предпочитают "играть в футбол". А наша тактика работать с назначенной компанией оказалась действенной. За 3 года мы в этом убедились.
Сейчас будем отправлять в Департамент управления имуществом письменное уведомление о том, что с УК, которую нам назначат, мы готовы сотрудничать, оплачивая их услуги по общим тарифам, а не повышенным.
Можете ли прокомментировать нашу ситуацию и посоветовать ещё что-то?
Всего доброго!
Кроме того, специально создана Государственная информационная система ЖКХ официальный сайт http://gis-zkh.ru/
Процедура проведения повторного конкурса реглментирована Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом". В частности, про повышение платы указано в пункте 59 Постановления. base.garant.ru/12144905/
Анна, спасибо вам за информацию.
Да, именно это Постановление я и изучала. Но ведь в нём не указано, за чей счёт происходит повышение цены. Сначала мы думали, что за счёт жителей (собственников), т.е. нас. Это пугает. Но потом, поискав материалы по теме в интернете, да и подумав, я пришла к выводу, что так быть не должно.
Ну, подумайте, ведь почему УК отказываются от каких-то домов. Потому, что те находятся в таком плачевном состоянии, что, конечно, просто утверждённый размер тарифов, даже если он добросовестно оплачивается потребителем услуг УК, не способен видимым образом поправить дело.
Поэтому тариф на услуги повышается. Но, скажите, могут ли люди, живущие в таком жилье, оплачивать повышенный тариф, ведь они получили в собственность по приватизации НЕОТРЕМОНТИРОВАННЫЕ дома (я конечно об общем имуществе). Вот поэтому предусмотрено повышение тарифа.
Но наш случай иной. У нас - не ветхое жильё, хоть и старый фонд. Мы просто, как та "редкая птица долетит до середины Днепра", ведь домов, которые воспользовались правом иметь назначенную УК очень мало. Мы в своём районе -одни.
Ни УК, ни самой администрации - это ни к чему.
Поэтому (это наше оценочное суждение, а ещё вернее -моё) в этом году нас решили просто припугнуть повышением тарифа "как минимум на 10 %, чтобы мы сами отказались от идеи иметь не выбранную нами (а на выбор нам дают только одну УК - а есть ли он(выбор), и в чём он?) УК, а назначенную. Поэтому, вероятно, и первый конкурс "не состоялся"
Но то, что вы так компетентно отвечаете, что про повышение тарифа - это ЗАКОН (и читается это, как за наш счёт) меня это не радует, но, и уж извините, заставляет усомниться в правильности вашего суждения. Надо думать дальше. Но за ваше мнение специалиста СПАСИБО. Возможно, придётся пойти на то, что повысят тариф, а потом отстаивать в суде право на компенсацию этого повышения за счёт администрации. Что бы вы сказали о таком варианте решения проблемы?
Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика , пока собственниками не выбран способ управления этим домом?
Определение субъекта управления МКД
После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом . Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.
В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию . Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.
В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК . В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.
Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику - заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.
Управление МКД после ввода в эксплуатацию
До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.
При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).
Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.
В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).
Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ , п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).
Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?
На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.
Открытый конкурс
Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД
До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.
До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).
Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).
Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).
После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).
Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.
Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.
Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Выбор управляющей компании многоквартирным домом закон
Аналогичные положения содержатся и в п. 5 ст. 10 Федерального закона от 7 мая 2013 г. № 78-ФЗ «Об уполномоченных по защите прав предпринимателей в Российской Федерации». Полезное Памятка для выбора (смены) управляющей компании I. Подготовительные мероприятия. Необходимо определиться с какой управляющей компанией вы намерены заключить договор управления.Смена одной управляющей организации на другую
Срок договора управления составляет от 1 года до 5 лет. В этом случае, необходимо за несколько месяцев до истечения срока действия договора управления провести легитимное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором будет принято решение о выборе новой управляющей организации. протокол данного собрания необходимо передать новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию.Прежняя управляющая организация, согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, Изменение управляющей организации до истечения срока действия договора управления. Если до истечения срока действия договора длительный период времени, измеряемый годами, то требуется расторжение договора управления в одностороннем порядке. Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон. В силу части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. Факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства должен быть юридически оформлен.
Как можно сменить управляющую компанию
В повестке дня указанного собрания, должно быть принятие решения о выборе управляющей организации, согласовании существенных условий договора управления.Выбор управляющей организации собственниками многоквартирного дома происходит только в том случае, если выбран способ управления – управление управляющей организацией. В случае если выбран иной способ управления домом, действуют специальные нормы жилищного законодательства. Так, ч.
Здравствуйте! Согласно Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов" утв. Постановлением Правительства РФ от 19.11.2014 N 1221
Адрес, присвоенный объекту адресации, должен отвечать следующим требованиям:
а) уникальность. Один и тот же адрес не может быть присвоен более чем одному объекту адресации, за исключением случаев повторного присвоения одного и того же адреса новому объекту адресации взамен аннулированного адреса объекта адресации, а также присвоения одного и того же адреса земельному участку и расположенному на нем зданию (сооружению) или объекту незавершенного строительства;
б) обязательность. Каждому объекту адресации должен быть присвоен адрес в соответствии с настоящими Правилами;
в) легитимность. Правовую основу адреса обеспечивает соблюдение процедуры присвоения объекту адресации адреса, изменения и аннулирования такого адреса, а также внесение адреса в государственный адресный реестр.
11. В случае присвоения адреса многоквартирному дому осуществляется одновременное присвоение адресов всем расположенным в нем помещениям.
44. Структура адреса включает в себя следующую последовательность адресообразующих элементов, описанных идентифицирующими их реквизитами (далее - реквизит адреса):
а) наименование страны (Российская Федерация);
б) наименование субъекта Российской Федерации;
в) наименование муниципального района, городского округа или внутригородской территории (для городов федерального значения) в составе субъекта Российской Федерации;
г) наименование городского или сельского поселения в составе муниципального района (для муниципального района) или внутригородского района городского округа;
д) наименование населенного пункта;
е) наименование элемента планировочной структуры;
ж) наименование элемента улично-дорожной сети;
з) номер земельного участка;
и) тип и номер здания, сооружения или объекта незавершенного строительства;
к) тип и номер помещения, расположенного в здании или сооружении.
61. В структуре адресации для нумерации объектов адресации используется целое и (или) дробное числительное с добавлением буквенного индекса (при необходимости).
При формировании номерной части адреса используются арабские цифры и при необходимости буквы русского алфавита, за исключением букв «ё», «з», «й», «ъ», «ы» и «ь», а также символ "/" - косая черта.
Таким образом, я считаю, что это один многоквартирный дом и общее собрание должны проводить собственники литер «а», «б», «в».
Поскольку решение о присвоении адреса принимается органами местного самоуправления, то дополнительно можете уточнить вопрос по адресу в местной администрации.